Falar em “índice de reajuste” e “cálculo de aluguel” pode parecer complicado à primeira vista, mas o conceito é mais simples do que parece. Essa correção anual, prevista em contrato, utiliza um indicador da economia para atualizar o valor da locação. Longe de ser uma decisão arbitrária do proprietário, é um procedimento padrão do mercado imobiliário para que o aluguel não fique defasado.
Contudo, o processo gera muitas perguntas tanto para o locador quanto para o locatário: como o cálculo do reajuste de aluguel é feito na prática? Saber qual é o índice do seu contrato e como aplicá-lo te dá previsibilidade financeira e segurança na negociação. Vamos mostrar o passo a passo de como fazer essa conta e entender o reajuste do seu aluguel.
Qual o reajuste do aluguel permitido por lei?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define o funcionamento do reajuste do aluguel no Brasil em cima de um índice de inflação acordado entre ambas as partes do contrato de locação, ocorrido no mínimo a cada 12 meses. Essa lei protege, por exemplo, o locatário de ter o índice de reajuste do aluguel alterado sem seu conhecimento ou acordo. A lei também proíbe que o reajuste do aluguel seja fixado ao valor do salário mínimo, de moedas estrangeiras e outras variações de câmbio.
Como funciona o reajuste do aluguel?
O reajuste do aluguel funciona com base num índice de inflação (como o IGP-M ou o IPCA) definido no contrato, aplicado anualmente no aniversário do contrato. O proprietário deve comunicar a alteração ao inquilino, que tem o direito de questionar o valor se achar que não está de acordo com o índice ou com o mercado, de acordo com a Lei do Inquilinato.
Qual o índice de reajuste de aluguel?
O índice de reajuste de aluguel, definido pelo locador e locatário no momento de negociação do aluguel, pode ser IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).
O IGP-M reflete a variação de preços em vários setores da economia, como a indústria, a construção civil e o agronegócio, além do varejo. Já o IPCA, o índice oficial da inflação, reflete o custo de vida de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos com base em uma cesta de produtos e serviços. Enquanto isso, o IVAR, um índice mais recente da Fundação Getúlio Vargas (FGV), mede a variação dos preços de aluguéis residenciais no Brasil.
Qual o melhor índice para reajuste de aluguel?
Cada índice de reajuste tem seu diferencial. O IPCA é considerado mais justo por refletir o custo de vida por meio da inflação, enquanto o IGP-M é mais volátil por ser muito influenciado pelo dólar, já que engloba setores amplos como a indústria e o agronegócio. Já o IVAR é mais alinhado às práticas do mercado imobiliário, pois se baseia em dados de contratos de locação reais para calcular a sua variação.
Como reajustar o aluguel?
- Consulte no contrato qual o índice de reajuste (IGP-M, IPCA ou IVAR) e a data de aniversário da locação, pois o ajuste pode ser feito apenas a partir de 12 meses;
- Pesquise o percentual acumulado do índice nos últimos 12 meses em fontes oficiais (FGV ou IBGE);
- Aplique o percentual encontrado sobre o valor atual do aluguel para ver o novo preço;
- Informe o inquilino sobre o novo valor do aluguel com antecedência e esteja aberto a negociações.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Para reajustar o aluguel, você deve verificar o índice de correção (como o IGP-M ou IPCA) no contrato e calcular a variação acumulada desse índice nos últimos 12 meses a partir do aniversário do contrato. A fórmula geral do cálculo do reajuste de aluguel é:
Novo Aluguel = Aluguel Atual x (1 + taxa de reajuste percentual).
Por exemplo, se o aluguel é de R$ 1.000 e o IGP-M acumulou 6% no período, o novo valor será de R$ 1.000 x (1 + 0,06) = R$ 1.060.
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Pode fazer reajuste de aluguel após três anos de contrato?
É possível solicitar a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado, conforme o artigo 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), seja por iniciativa do locador ou do locatário. A ideia é garantir que o valor não fique muito defasado em relação ao mercado, atualizando segundo o preço praticado na região para imóveis semelhantes.
Contrato de aluguel vencido pode ser reajustado?
Tem como reajustar um contrato de aluguel vencido porque, a partir do momento em que se ultrapassa seu prazo inicial e a locação continua, o contrato é automaticamente prorrogado por tempo indeterminado. Nesse momento, tanto o locador quanto o locatário podem negociar um novo valor para o aluguel.
Prepare-se para o reajuste do aluguel
Se você mora de aluguel, é indispensável um bom planejamento financeiro para não ser pego de surpresa pelo reajuste do aluguel. A proatividade é a melhor estratégia: acompanhe a variação do índice meses antes da atualização de valor, e calcule uma prévia desse aumento para guardar mensalmente a pequena diferença em uma reserva financeira.
Assim, você dilui o impacto ao longo do ano e acumula um valor que não só cobrirá o primeiro aluguel reajustado, mas também servirá como um colchão de segurança enquanto seu orçamento se adapta à nova realidade. Prepare uma planilha de controle financeiro e organize suas finanças para o reajuste do aluguel agora mesmo!
